Centermanagement

Wie fast alle Einzelhandelsstandorte sind auch Shopping-Center komplexe Systeme, die von einer Vielzahl von Akteuren geprägt sind. Bei der stetigen Weiterentwicklung der komplexen Handelsimmobilien treffen u.a. Konsumenten, Mieter, angrenzende Einzelhändler, Leasing- und Centermanagement, Investoren und Kommunen aufeinander. Alle Akteure folgen spezifischen Zielen und eigenen Handlungslogiken, wobei das übergeordnete Ziel für alle gilt: einen erfolgreichen Handelsstandort zu gestalten und zufriedene Kunden zu genießen. Die Dimension kann der einzelne Store, das Shopping-Center selber, das Investment-Portfolio oder die gesamte Stadt sein.

Im Zentrum des Geflechts verschiedener Ansprüche an das Shopping-Center steht das Centermanagement. Die Centermanagerin oder der Centermanager ist die zentrale Anlaufstelle für alle anderen Akteure und arbeitet mit diesen Hand in Hand. Der Blick des Centermanagements auf die aktuellen und täglichen Entwicklungen ist in der vergleichenden Betrachtung mit anderen sehr hilfreich für die eigene Arbeit. Im Rahmen seiner Untersuchung „Centermanagement im Fokus“ rückt das EHI in Zusammenarbeit mit dem German Council of Shopping Centers das Centermanagement in den Fokus.

Das vergangene Coronajahr hat den Optimismus von Centermanager:innen in Bezug auf ihre Umsatzerwartungen getrübt und Besserung ist nur entfernt in Sicht. Die Einschätzungen für Fachmarkt-Center sind dabei etwas positiver als für Shopping-Center, denn größere Mietanteile von LEH und Drogerie, gute Erreichbarkeit und kostenlose Parkplätze sind in der Pandemie ohne Frage wichtige Vorteile, so das Whitepaper Centermanagement im Fokus 2021 von EHI und GCSP.

Geringere Mieteinnahmen

Zwei Drittel der Centermanager:innen gehen davon aus, dass sie im laufenden Jahr noch nicht wieder das Mietniveau von vor der Krise erreichen, wohl aber später. Für jedes vierte Center befürchtet das Management sogar, das Vor-Krisen-Mietniveau voraussichtlich nie wieder zu erreichen. Nur für jedes 10. Center sieht das Management positiver in die Zukunft und glaubt, schon dieses Jahr an die vorherigen Mieteinnahmen anknüpfen zu können. 3 von 4 Centern haben aufgrund der Coronakrise einen oder mehrere Handels- oder Gastronomiemieter verloren. Davon konnten 30 Prozent schon ganz oder teilweise neue Mieter finden. Bei 70 Prozent hingegen sind die Räumlichkeiten bisher leer geblieben. Ebenfalls 3 von 4 (75 Prozent) haben die Mietverträge angepasst.

Umstrukturierung zur Mischnutzung

Der schon in 2019 deutliche Trend, die Attraktivität eines Standortes durch ein Mischnutzungskonzept zu erhöhen, hat sich sichtbar verstärkt. Rund 80 Prozent verfügen jetzt schon über eine Mischnutzung mit anderen Branchen und sehen einer weiteren Entwicklung positiv entgegen. Als am besten geeignet werden Mieter aus der Gesundheits- und Freizeitbranche und Büros bewertet, wenngleich soziale Infrastruktur (z.B. Kita, Seniorentagespflege), Hotel und Wohnen auch überwiegend positiv gesehen werden.
„In den nächsten Jahren können zielgerichtete Umstrukturierungen vielen Centern helfen, den Handel in weniger frequentierten Ober- oder Untergeschossen durch stimmigere Mischnutzungen zu ersetzen. Eine solche konzeptionelle Neuaufstellung mit nachhaltigen Mieten kann das Center in eine erfolgreiche Zukunft führen“, erkennt Harald Ortner, Vorstand des German Council of Shopping Places, und stellt weiter fest: „Damit das gelingt, müssen Städte, Behörden, Eigentümer und Centermanagement optimal zusammenarbeiten. Die besondere Chance hierbei ist, dass die Neuvermietung von Corona-Leerständen in einem gut gemanagten Center deutlich schneller und konzeptionell stimmiger zu realisieren ist als in einer Einkaufsstraße mit komplexen Eigentums- und Entscheidungsstrukturen. So können erfolgreiche Shopping-Center eine starke Impulswirkung für die ganze Innenstadt erzeugen.“

Angepasste Verträge

Bei drei Vierteln der Center ist es zur Verlängerung bestehender Verträge gekommen z.B. um die Monate, um die zwischenzeitlich die Mietzahlungen unterbrochen oder gestundet wurden. In zahlreichen Centern ist es auch bei bestehenden (70 Prozent) oder neuen Verträgen (17 Prozent) zu Mietreduktionen gekommen. Beispielsweise ist man auf bestimmte Schlüssel- oder Ankermieter zugegangen, um Filialen für die Zukunft zu sichern.

Lockdown-Klauseln

Ein neues größeres Thema sind spezielle Lockdown-Klauseln, die in einige bestehende und neue Verträge aufgenommen wurden. Darin kann geregelt werden, wie mit Miet- und Nebenkosten im Falle von behördlich angeordneten Geschäftsschließungen vorzugehen ist. Reine oder anteilige Umsatzmieten sind noch eher selten, aber immerhin bei 8 bzw. 15 Prozent der Center für bestehende Verträge angewendet worden.

Technisch aufgerüstet

69 Prozent haben technische Nachrüstungen vorgenommen, um den besonderen Corona-Bedingungen noch besser zu entsprechen. Dazu gehören eine verbesserte Indoor-Navigation (28 Prozent), automatisierte Zugangsmessung (22 Prozent) oder ein verbessertes Lüftungssystem (16 Prozent).