Centermanagement

Wie fast alle Einzelhandelsstandorte sind auch Shopping-Center komplexe Systeme, die durch eine Vielzahl von Akteuren geprägt sind. Bei der stetigen Weiterentwicklung der komplexen Handelsimmobilien treffen Konsument:innen, Mieter, benachbarte Einzelhändler, Leasing- und Centermanagement, Investoren und Kommunen aufeinander. Alle Akteure folgen spezifischen Zielen und eigenen Handlungslogiken, wobei das übergeordnete Ziel für alle gilt: ein erfolgreicher Handelsstandort und zufriedene Kund:innen. Die Dimension kann dabei das einzelne Geschäft, das Shopping-Center selbst, das Investmentportfolio oder die gesamte Stadt sein.

Im Zentrum des Geflechts verschiedener Ansprüche an das Shopping-Center steht das Centermanagement. Die Centermanagerin oder der Centermanager ist die zentrale Anlaufstelle für alle anderen Akteure und arbeitet mit diesen Hand in Hand. Der Blick des Centermanagements auf die aktuellen und täglichen Entwicklungen ist in der vergleichenden Betrachtung mit anderen sehr hilfreich für die eigene Arbeit. Im Rahmen seiner Untersuchung „Centermanagement im Fokus“ rückt das EHI in Zusammenarbeit mit dem German Council of Shopping Centers das Centermanagement in den Fokus.

Shopping-Center erfüllen in Deutschland nach wie vor eine wichtige Funktion als Versorgungs- und Aufenthaltsorte im Alltag. Gleichzeitig sehen sich die Centermanagements mit einem zunehmend schwierigen Wettbewerbsumfeld konfrontiert. Die aktuelle Studie „Centermanagement im Fokus 2026“, die das EHI Retail Institute in Kooperation mit dem German Council of Shopping Places (GCSP) auf Basis einer Befragung von 89 Centermanagern in Deutschland durchgeführt hat, zeigt: Die Branche stabilisiert sich, sieht sich aber weiterhin erheblichen strukturellen Herausforderungen konfrontiert.

Mietvolumen

Die Entwicklung des Mietvolumens zeigt eine auffällige Dreiteilung: Im Zeitraum 2024–2025 ist es in jeweils rund einem Drittel der befragten Center gestiegen (34 Prozent), stabil geblieben (33 Prozent) oder gesunken (34 Prozent). Damit hat sich die Situation im Vergleich zur Vorjahresbefragung spürbar verbessert – 2024 war das Mietvolumen noch in 58 Prozent der Center rückläufig. Gestiegene Mieteinnahmen sind dabei häufig auf Indexerhöhungen bei laufenden Verträgen oder die erfolgreiche Neuvermietung ehemals leerstehender Flächen zurückzuführen. Wo die Einnahmen gesunken sind, liegen die Ursachen vor allem in Nachvermietungen zu niedrigeren Konditionen sowie in Mietnachlässen auf bestehende Verträge.

Mischnutzungen und Flächenumbau

Rund 20 Prozent der befragten Center planen, ihre Retail-Flächen zugunsten von Mischnutzungen zu reduzieren – ein Wert, der nahezu unverändert gegenüber der Befragung von 2024 (23 Prozent) ist. Für die Mehrheit der Center (71 Prozent) ist eine solche Komprimierung jedoch nicht vorgesehen; 9 Prozent haben ihre Verkaufsflächen in den vergangenen fünf Jahren bereits reduziert. Dort, wo Mischnutzungen bereits Einzug gehalten haben, dominieren Büronutzungen (56 Prozent), gefolgt von Einrichtungen des Gesundheitswesens (49 Prozent) und Freizeitangeboten (39 Prozent).

Leerstand

Die Leerstandssituation in deutschen Shopping-Centern nähert sich langsam einem neuen Gleichgewicht an, das sich allerdings deutlich von den Verhältnissen vor der Pandemie unterscheidet. Während damals geringe Leerstandsquoten die Regel waren, verzeichnen heute rund 47 Prozent der befragten Center einen Leerstand von mehr als 5 Prozent der Retail-Mietfläche. Etwa jedes zweite Center (53 Prozent) weist hingegen eine Leerstandsquote von bis zu 5 Prozent auf. Die Stabilisierung der Leerstandssituation ist auf angepasste Leasingstrategien und eine gezielte Reduktion der angebotenen Retail-Fläche zurückzuführen.

Services

Im Bereich der Serviceangebote zeichnen sich deutliche Verschiebungen ab. Einige ehemals verbreitete Services verlieren an Bedeutung: Infopoints finden sich nur noch in 30 Prozent der Center (minus 21 Prozentpunkte gegenüber 2024), auch Desinfektionsspender, Center-Apps bzw. digitale Kundenkarten, kostenloses WLAN und Centergutscheine werden seltener angeboten. Demgegenüber gewinnen infrastrukturelle Services an Verbreitung: Paketstationen (+12 Prozentpunkte) und E-Ladesäulen (+10 Prozentpunkte) sind in immer mehr Centern zu finden. Nahezu flächendeckend vorhanden sind Center-Homepages (99 Prozent), Barrierefreiheit (96 Prozent), Sicherheitsdienste (89 Prozent) sowie Social-Media-Aktivitäten (88 Prozent).

Die Studie „Centermanagement im Fokus 2026“ steht als kostenloses Whitepaper zur Verfügung.

Datenbasis:

Für die Untersuchung wurden 89 Centermanager:innen von Shopping-Centern in Deutschland (ab 10.000 qm Retail-Mietfläche) wurden per Online-Fragebogen befragt. Die Befragung fand von November 2025 bis Januar 2026 statt.