Centermanagement

Wie fast alle Einzelhandelsstandorte sind auch Shopping-Center komplexe Systeme, die durch eine Vielzahl von Akteuren geprägt sind. Bei der stetigen Weiterentwicklung der komplexen Handelsimmobilien treffen Konsumenten, Mieter, benachbarte Einzelhändler, Leasing- und Centermanagement, Investoren und Kommunen aufeinander. Alle Akteure folgen spezifischen Zielen und eigenen Handlungslogiken, wobei das übergeordnete Ziel für alle gilt: ein erfolgreicher Handelsstandort und zufriedene Kund:innen. Die Dimension kann dabei das einzelne Geschäft, das Shopping Center selbst, das Investmentportfolio oder die gesamte Stadt sein.

Im Zentrum des Geflechts verschiedener Ansprüche an das Shopping-Center steht das Centermanagement. Die Centermanagerin oder der Centermanager ist die zentrale Anlaufstelle für alle anderen Akteure und arbeitet mit diesen Hand in Hand. Der Blick des Centermanagements auf die aktuellen und täglichen Entwicklungen ist in der vergleichenden Betrachtung mit anderen sehr hilfreich für die eigene Arbeit. Im Rahmen seiner Untersuchung „Centermanagement im Fokus“ rückt das EHI in Zusammenarbeit mit dem German Council of Shopping Centers das Centermanagement in den Fokus.

Shopping-Center befinden sich gegenwärtig in einem schwierigen Wettbewerbsumfeld. Die Auswirkungen der globalen Krisen und eine schwächelnde Konjunktur in Deutschland resultieren in Kaufzurückhaltung bei den Verbraucher:innen bei gleichzeitig sinkenden Mieteinnahmen. Die Studie zeigt, welche Maßnahmen die Shopping-Center ergreifen, um sich dem negativen Trend entgegenzusetzen.

Geringere Mieteinnahmen

Bei einer deutlichen Mehrheit von rund zwei Dritteln der Center ist das Mietvolumen (ohne Nebenkosten) zwischen 2021 und 2023 zurückgegangen. Die zwei Hauptgründe dafür sind Nachvermietungen mit geringerer Miete an Einzelhandel und Mietnachlässe bei bestehenden Verträgen. Sowohl sehr alte als auch sehr junge Center schnitten etwas positiver ab. Für Shopping-Center und Fachmarkt-Center, die nach 2010 eröffnet wurden, gab mehr als ein Drittel der teilnehmenden Centermanager:innen gestiegene Mieteinnahmen an. Bei den Centern, die in den Jahren 1990-1999 bzw. 1980-1989 erstmals eröffnet wurden, meldeten nur jeweils 8 Prozent der Befragten höhere Mieteinnahmen. Bei einer Auswertung nach Größe der Retail-Mietfläche zeigt sich, dass kleinere Center unter 20.000 qm besser abschneiden als solche zwischen 20.000 qm und 40.000 qm. Die besonders großen Center ab 40.000 qm hatten häufiger ein stabiles Mietvolumen. 

Mischnutzung hoch im Kurs

Durch vielfältige Mixed-Use-Konzepte werden neue Mieter in die Shopping-Center gewonnen. Im Mittelpunkt stehen dabei Gastronomie-, Freizeit- und Sportangebote, aber auch Arztpraxen, Büros, öffentliche Einrichtungen und Wohnungen werden aktuell von relativ vielen Centern für die Mietflächen in Betracht gezogen. Bei knapp einem Drittel der Shopping-Center ist die sogar die Komprimierung der Retail-Fläche zugunsten von mehr Mischnutzungen

Events in Shopping-Centern

Veranstaltungen sind eine bewährte Methode, um die Anziehungskraft eines Einkaufszentrums zu steigern und die Treue der Kund:innen zu festigen. Besonders erfolgreiche Resultate versprechen dabei saisonale Festlichkeiten wie Weihnachten oder Ostern. 93 Prozent der in der Studie befragten Centermanager:innen geben an, dass Events im Umfeld der Feiertage besonders erfolgreich sind. Ebenfalls beliebt ist das Thema Spielen und Spaß für Kinder und Familien(73 Prozent). Aufgrund der gegenwärtig schwierigen Gesamtlage gaben fast die Hälfte der Centermanger:innen (43 Prozent) an, weniger Veranstaltungen als noch in der Zeit vor der Corona-Pandemie.

Frequenz und Umsatz

Die Besucherfrequenzen sind in vielen Shopping-Centern seit der Coronapandemie eher zurückgegangen. 54 Prozent der befragten Centermanager:innen melden rückläufige Besucherfrequenzen Im Vergleich zum Vor-Corona-Niveau 2019. Lediglich 16 Prozent berichten über gestiegene Besucherzahlen. 30 Prozent beobachten eine gleichbleibende Frequenz. Allerdings sieht es bei den Retail-Umsätzen etwas besser aus. Bei 35 Prozent der Befragten liegen sie über dem vorpandemischen Niveau und bei 29 Prozent sind sie auf ähnlichem Niveau – wenngleich dieses Wachstum aktuell mit relativ hohen Inflationsraten einhergeht, wodurch viele Handelsbranchen ihren Umsatz zwar nominal, aber nicht real steigern konnten. 

Leerstand

Innerhalb der vergangenen fünf Jahre ist der Leerstand in Shopping-Centern gestiegen. Waren im Jahr 2019 noch zwei Drittel der Center in der optimalen Position, über eine Leerstandsreserve von nur bis zu 3 Prozent der Retail-Mietfläche zu verfügen, ist es im Jahr 2024 nur noch ein Drittel der Center. Weitere 23 Prozent liegen bei ihrem Leerstand zwischen 3,1 und 5,0 Prozent. Der Anteil der Center mit Leerständen von mehr als 5 Prozent der Retail-Mietfläche hat sich von 19 Prozent im Jahr 2019 auf 44 Prozent im Jahr 2024 mehr als verdoppelt.

Die Studie „Centermanagement im Fokus 2024“ steht als kostenloses Whitepaper zur Verfügung.

Datenbasis:

Es wurden die Centermanagerinnen und Centermanager der über 500 Shopping-Center in Deutschland (ab 10.000 qm Retail-Mietfläche) im Januar 2024 per Online-Fragebogen befragt. Eine Person antwortete jeweils als lokale Expert:in für ein Shopping-Center. Insgesamt beteiligten sich 131 Personen im Namen von ebenso vielen Centern, was etwa einem Viertel der Shopping-Center in Deutschland entspricht.